Arrendar una vivienda parece una operación sencilla: una persona entrega un inmueble y otra se compromete a pagar mensualmente por utilizarlo. Sin embargo, cuando aparecen rentas impagas, daños en la propiedad, cuentas pendientes o problemas para recuperar la vivienda, la falta de un contrato claro puede transformarse en un conflicto judicial.

Así lo explicó el abogado Jaime Urrea, de la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ), durante su participación habitual en Radio Madero, donde abordó las principales precauciones que deberían adoptar tanto propietarios como arrendatarios.

El profesional recordó que el arrendador es quien entrega el inmueble en arriendo, mientras que el arrendatario es quien lo ocupa y asume, entre otras obligaciones, el pago de la renta acordada.

¿Es obligatorio firmar ante notario?

Uno de los puntos relevantes es que la existencia de un arriendo no depende necesariamente de que exista un documento firmado ante notario.

“El contrato no es necesario que esté firmado. Cuando hay una convención o un acuerdo de voluntades respecto de entregar un bien en arriendo y el otro pagar cierta renta, desde ese momento existe el contrato de arriendo”, explicó Urrea.

El problema aparece al momento de probar qué fue exactamente lo acordado.

Por ello, la recomendación es escriturar el contrato y, preferentemente, suscribirlo ante notario. De esa manera quedan establecidas las condiciones pactadas y las obligaciones de cada una de las partes.

Entre los antecedentes básicos deberían quedar claramente individualizados el arrendador y el arrendatario, el inmueble, el monto de la renta, la duración del contrato y las restantes condiciones acordadas.

Fotografiar y registrar cómo se entrega la vivienda

Otra recomendación práctica es realizar un inventario o acta sobre las condiciones en que se entrega la propiedad.

Esto permite establecer, por ejemplo, el estado de paredes, puertas, vidrios, enchufes, artefactos y otros elementos del inmueble. También resulta conveniente registrar los medidores de agua, electricidad y gas al inicio y término del arriendo.

La razón es sencilla: el arrendatario debe restituir la propiedad en las condiciones que correspondan conforme al contrato y al uso del inmueble, mientras que la garantía puede utilizarse para responder por obligaciones o daños según lo estipulado.

Urrea recalcó además una confusión frecuente: el mes de garantía no equivale automáticamente al último mes de arriendo.

En los contratos correctamente confeccionados, explicó, suele establecerse expresamente que la garantía está destinada a responder por eventuales perjuicios u obligaciones pendientes y no a sustituir el pago de la última mensualidad.

¿Qué pasa si el arrendatario deja de pagar?

Uno de los principales cambios en esta materia llegó con la Ley 21.461, conocida popularmente como “Devuélveme mi casa”, que modificó la legislación sobre arrendamiento de inmuebles urbanos e incorporó un procedimiento monitorio para determinadas controversias.

Según explicó el abogado, este mecanismo busca agilizar situaciones en las cuales existen rentas adeudadas y se persigue la restitución del inmueble.

“Se establece un procedimiento monitorio, como si fuera un juicio ejecutivo, en donde notifican la demanda y el arrendatario tiene el plazo de 10 días para oponerse”, señaló.

Si se cumplen los presupuestos legales y no existe oposición dentro del plazo correspondiente, el tribunal puede avanzar en la restitución del inmueble conforme al procedimiento establecido por la normativa.

La existencia de una deuda tampoco desaparece simplemente porque el arrendatario abandone la propiedad. El procedimiento puede determinar las obligaciones pendientes, incluyendo las rentas que correspondan hasta la restitución del inmueble.

No todos los arriendos funcionan de la misma manera

Urrea también advirtió que resulta fundamental distinguir entre contratos a plazo fijo, mes a mes o de duración indefinida, porque las reglas para ponerles término pueden variar.

Asimismo, la Ley 18.101 regula específicamente el arrendamiento de determinados bienes raíces urbanos, por lo que no cualquier inmueble o modalidad de ocupación queda necesariamente sometida al mismo régimen.

De allí que la recomendación de la Corporación de Asistencia Judicial sea prevenir antes de llegar al conflicto.

“Una vez que están de acuerdo las condiciones, vayan donde un notario y lo firmen ante notario”, aconsejó Urrea, destacando que disponer de las obligaciones por escrito entrega mayor seguridad jurídica tanto al propietario como a quien arrienda.

¿Dónde pedir orientación?

Las personas que enfrenten conflictos relacionados con arriendos y requieran orientación jurídica pueden recurrir a la Corporación de Asistencia Judicial, que dispone de atención territorial en Antofagasta.

La principal recomendación, sin embargo, comienza mucho antes de llegar a tribunales: contrato escrito, condiciones claramente establecidas, registro del estado de la vivienda y respaldo de los pagos realizados.

Cuatro precauciones simples que pueden evitar que un acuerdo de arriendo termine convertido en un largo conflicto entre propietario y arrendatario.